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【綠庭視界】高標(biāo)倉，后疫情時代物流地產(chǎn)的發(fā)力點(diǎn)
2020-06-04
國內(nèi)疫情漸漸平息，大部分城市慢慢恢復(fù)了往日的車水馬龍，但國外疫情卻有了暴脾氣，確診人數(shù)節(jié)節(jié)攀升。無論國內(nèi)還是國外，在這場抗疫大戰(zhàn)中，你會發(fā)現(xiàn)物流是名正言順的背后英雄。補(bǔ)給隔離期居民大量生活用品，運(yùn)送醫(yī)療物資，支援國外物資，哪里都離不開它。因而疫情對于物流地產(chǎn)行業(yè)的總體影響可謂是危機(jī)并存。
本期，綠庭視界將為大家盤點(diǎn)近期物流地產(chǎn)行業(yè)的最新動向，并為大家剖析近期房企在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展路徑。
目錄
物流地產(chǎn)的特性
物流地產(chǎn)市場發(fā)展方向
房企入局物流地產(chǎn)的路徑
高標(biāo)倉的管理難題
01
物流地產(chǎn)的特性
物流地產(chǎn)，簡單來說是存放貨物，中轉(zhuǎn)貨物、分發(fā)貨物的空間，空間中會包含貨物的儲存、裝卸、包裝、流通加工等，為了實(shí)現(xiàn)貨物從供應(yīng)地到接收地的流通，運(yùn)輸、配送和信息管理是其中的必要配套服務(wù)。
當(dāng)前物流地產(chǎn)主要依賴租金收入，即靠空間掙錢，不過目前這個空間供應(yīng)不太充足，所以租金持續(xù)上漲，全國主要城市的物流倉庫空置率持續(xù)下行。
與此同時，物流地產(chǎn)展現(xiàn)出優(yōu)異的資金回報率，勢頭強(qiáng)過寫字樓、商鋪等標(biāo)的物，據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，2019上半年全國主要城市不動產(chǎn)投資中，物流的收益率最高，前景明朗。
綠庭視界認(rèn)為，正是有這么誘惑的發(fā)展前景， 所以諸如一眾頭部房企逐步進(jìn)入。而未來隨著參與玩家的增多，行業(yè)投資回報率可能會有所下滑。
02
物流地產(chǎn)市場發(fā)展方向
物流地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢看起來好，房企卻不能盲目樂觀。從總量看，我國物流地產(chǎn)存量并不低，約為9.55億平米，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施占比僅約5%。因而必須注意到市場主要缺的是高標(biāo)倉。
經(jīng)此一“疫”，傳統(tǒng)零售如超市、便利店、生鮮店的線上線下一體化呼聲更大，尤其是2小時內(nèi)的配送更是推動著前置倉的應(yīng)用，且冷庫的需求也顯突出。此外受產(chǎn)業(yè)升級因素影響，高新技術(shù)和裝備制造業(yè)的物流需求也穩(wěn)步提升。
綠庭視界認(rèn)為，這些都透露出一個信號，高標(biāo)倉需求增加，而高標(biāo)倉需要滿足高效、及時、便捷等特點(diǎn)。因而不得不提及萬科，其高標(biāo)倉規(guī)模已達(dá)到全國第二，其已逐步發(fā)展成為物流地產(chǎn)的頭部玩家。
03
房企入局物流地產(chǎn)的路徑
在發(fā)展的如火如荼的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，房企是如何進(jìn)入的呢？房企入局物流地產(chǎn)多通過收并購、入股、合作開發(fā)等方式，進(jìn)入之后，短時間內(nèi)主要還是發(fā)揮特長做建造，有了項(xiàng)目之后補(bǔ)足自身的物流運(yùn)營服務(wù)能力。在招拍掛市場拿地機(jī)會不多的情況，房企可借鑒過往企業(yè)的方式：
綠庭視界認(rèn)為，上述模式一定要注意不能違背城市總體規(guī)劃。有些土地閑置時，地方政府并不會過分關(guān)注，當(dāng)需要進(jìn)行再開發(fā)利用時，政府就會實(shí)施各類監(jiān)管，為避免出現(xiàn)拿了地后不能順利開發(fā)，一定要先搞清楚土地的使用性質(zhì)。
04
高標(biāo)倉的管理難題
高標(biāo)倉如何管理呢？首先就是高標(biāo)倉的貨物周轉(zhuǎn)快，從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)代化高端倉儲的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉儲的10%，庫存 SKU 能夠達(dá)到傳統(tǒng)倉儲的 10 倍。其次揀選效率高，搜索清點(diǎn)貨物時間比傳統(tǒng)人工方式減少 95%。此外實(shí)現(xiàn)貨物的快周轉(zhuǎn)，幫助客戶減少庫存資金占用，也能提升自己的倉儲坪效。而要實(shí)現(xiàn)這些，必須做好以下幾件事：
綠庭視界認(rèn)為，其中冷鏈中生鮮冷鏈、醫(yī)藥冷鏈尤為引人注目，特別是在這次疫情期間對于生鮮的需求達(dá)到頂峰，同時毛利潤高的醫(yī)療冷鏈也是待挖掘的藍(lán)海之一。
結(jié)語
2020年初的新冠疫情對我國國民經(jīng)濟(jì)及社會生活造成了深遠(yuǎn)的影響，但值得欣慰的是我們已經(jīng)逐步走出疫情的陰霾。守得云開見月明，相信在疫情期間大放光彩的物流行業(yè)也會為物流地產(chǎn)帶來勃勃生機(jī)，未來物流地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展將是前途光明的。